Главная ТОП 10
Участие в долевом строительстве 2019


Что такое долевое строительство? Как стать дольщиком? Какие риски присутствуют на рынке первичного жилья? Какие нововведения предусмотрены законодательством РФ в 2019 году? В чем привлекательность покупки жилья в новостройках?


В наступившем году (2019) проводится постепенный переход от долевого участия к проектному финансированию стройки. Летом заработает иная схема продажи жилой площади в сданных в эксплуатацию многоквартирных зданиях. Цель реформы – снизить количество обманутых покупателей-дольщиков.


Что представляет собой ДДУ

Недвижимостью на первичном рынке называется жилая площадь в строящихся домах, не принятых еще государственной комиссией. Участие в покупке такого жилого помещения называется долевым участием. Возведение здания ведется за счет:

• самого застройщика (девелопера)

• покупателя квартиры – дольщика (депонента).


В роли застройщика выступает строительная организация, имеющая в собственности или аренде землю, на которой ведется стройка.


В роли покупателя выступить сможет как юридическая фирма, так и частное физлицо, инвестирующие строительство с целью получения в дальнейшем в доме квартир/ы. Пока здание не сдано в эксплуатацию у дольщика есть только право требования на жилплощадь, но никак не собственности.


Процесс возведения жилого здания регулируется российским Федеральным законодательством. В законе ФЗ-214 о долевом участии предусмотрен порядок и правила проведения процедуры строительства и получения недвижимости.


Договор (соглашение) долевого участия (ДДУ) – это документ, подтверждающий намерения участников в проведении сделки. Только после регистрации документа в Росреестре, он считается заключенным (ст. 4 п.3 ФЗ-214).


При подписании ДДУ деньги вносятся за право в будущем требовать от застройщика жилого помещения в многоквартирном доме (МКД).


Важные пункты соглашения ДУ

Граждане нередко подписывают бумаги «не глядя», если речь идет о многостраничном соглашении с объемным текстом. Не каждый готов тщательно изучать прописанные в договоре пункты с включенными юридическими формулировками и терминами. А это делать нужно, чтобы ситуацию для себя прояснить и обезопасить интересы дольщика.


Каким пунктам стоит уделить внимание:

1. Объект ДДУ. Строительная фирма обязана предоставить дольщику проект жилого здания и связанную с ним документацию, где указывается адрес, серия дома, количество этажей. Для конкретной квартиры - информация по планировке, этажу и площади.

2. Срок строительства и планируемая дата сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик определяет период, после которого жилые помещения поставят на кадастровый учет и зарегистрируют на дольщиков. Помимо этого девелопер обязан информировать инвесторов о ходе стройки путем публикации отчета в открытом доступе.

3. Оплата и стоимость прописываются в ДДУ с условиями: единовременной выплаты или поэтапной.

4. Ответственность участников при нарушении установленного порядка и правил ДДУ.


Уточнение сведений и проверка достоверности информации проводится до подписания соглашения ДУ.


Риски и привлекательность долевого участия


Плюсы

Для покупателя ДДУ привлекательно по причинам:

o Низкой цены жилья в сравнении с недвижимостью на вторичном рынке.

o У новых квартир нет истории, а значит, нет «засекреченных» претендентов на жилплощадь.

o У покупателя есть право выбора жилья по классу, этажности, площади и другим составляющим.

o На покупку недвижимого имущества в новостройке банки предоставляют ипотеку под низкий %.

o Покупка жилья – отличное вложение денег. На любом этапе строительства можно жилое помещение реализовать: переуступить права, либо выгодно продать после приемки дома госкомиссией.


Риски

o Отсутствие точного срока завершения стройки. Процесс может занять от двух месяцев до двух лет.

o После заселения потребуется вложиться на ремонт, отделку и обустройство квартиры.

o У дольщика есть только право требования, но нет права собственности. И неизвестно за какой период достроят здание. Гарантии того, что строительство МКД завершат в ближайшее время никто не даст.


Следует изначально учитывать все минусы и плюсы ДДУ.


Нововведения 2019 в жилищном строительстве

Новшества долевого строительства были приняты в связи с увеличением количества обманутых покупателей, пострадавших от мошенничества строительных фирм-застройщиков.


Устранить проблему решили кардинально – выйти на другой, более развитый, уровень жилищной застройки с участием банков. С июля планируется отказаться от существующей схемы привлечения от дольщиков денег на возведение МКД. Теперь в роли инвестора выступит банковское учреждение, а ДДУ отменят.


Со стороны государства усилят контроль строительства и ужесточат требования к строительным компаниям. Нестабильным фирмам придется уйти с рынка.


Отмена долевого участия, по мнению специалистов, обезопасит сделки для будущего собственника, но создаст сложности застройщику.


С лета 2019г. сделки покупки будут заключаться трехсторонним соглашением. Участниками выступят:

Банк

Покупатель

Застройщик.


Главное новшество – открытие эскроу-счета депоненту, на который зачислят деньги за жилую площадь. Застройщик не сможет воспользоваться финансами, пока не представит банку документ, дающий разрешение на сдачу дома и регистрации собственности.


Другие изменения:

• Вводится обязанность строго учета девелопером полученных от дольщика средств

• При использовании целевых кредитов строительной фирмой, эскроу-счета открываются в банке кредитора

• Дольщики для взыскания убытков обращаются к застройщику непосредственно. При его отказе – к учредителям строительной фирмы.

• Список оснований для проведения незапланированных проверок дополнен. Предварительно извещать строительную компанию не требуется.


Эскроу-счет

Что это? Это счет в банке, где хранятся деньги покупателя за квартиру на время строительства жилого здания. Процесс регулируется Гражданским Кодексом (ст.860.7). Это обязательный элемент кредитования при проектном варианте финансирования.


Особенности эскроу-счета:

• при банкротстве строительной фирмы, деньги вернут дольщику

• покупатель вправе оформить возврат вложенных средств не дожидаясь завершения стройки. Предусмотрена задержка более, чем на полгода

• застройщик не имеет прав на использование денег дольщика

• после сдачи объекта, вложения покупателя пойдут на закрытие кредита по финансированию стройки. Оставшаяся часть денег – это прибыль строительной организации.


Преимущества и недостатки нововведений

Для застройщика

К плюсам относится возможность финансирования стройки, хотя для отдельных застройщиков такое действие будет скорее недостатком.


К минусам относится ужесточение требований. Чтобы получить строительное разрешение, потребуется:

o иметь на счете не менее 10 % от стоимости планируемой застройки

o наличие опыта работы в строительстве МКД больше трех лет

o представить документ, где прописано, что общая площадь жилых объектов, сданных застройщиком ранее, превышает или равна 10 тысячам квадратных метров

o не иметь задолженностей по кредитам.


В связи с принятыми жесткими мерами, прогнозируется спад на строительном рынке. Количество застройщиков сократится, и снизятся темпы строительства.


Крупные организации, девелоперы, смогут на собственные средства, без привлечения кредитов, возвести и сдать МКД. В этом случае застройщику выгоднее самостоятельно продать готовое жилье дороже.


Для покупателей

Деньги дольщика будут в безопасности и защищены в случае банкротства строительной фирмы или «заморозки» стройки. Средства вернутся покупателю.


Однако отказ от долевого строительства приведет к поднятию цены на жилплощадь в новостройке. Немногие граждане смогут приобрести недвижимость за свои деньги. Если раньше дольщиками становились из-за привлекательной стоимости жилой недвижимости, то теперь такое преимущество станет недоступным.


Как новшества повлияют на стоимость квартир

Так как с принятыми нововведениями некоторым фирмам-застройщикам придется обращаться в банки за кредитами, то соответственно цена на жилплощадь вырастет.


По мнению экспертов, стоимость квадратного метра у девелопера вырастет на треть.


Резкого скачка цены вверх не будет. Дольщиков, которые заключили ДДУ ранее августа 2018г., нововведения е коснутся.
Please enable / Bitte aktiviere JavaScript!
Veuillez activer / Por favor activa el Javascript![ ? ]