Главная ТОП 10
История зарождения ипотеки в древности


«Ипотека древности» существенно отличалась от современных представлений о ней и, как правило, ограничивалась залогом земли -главной ценностью и основным средством выживания того времени.


Первые упоминания термина


Понятие «ипотека» (в переводе с греч. hypotheca – подпорка, подставка) впервые встречается в VII веке до н. э. в законодательстве одного из «семи мудрецов» Древней Греции Солона (640 - 559 до н. э.). Этим словом в античной Элладе называли установленный на земельном участке столб с указанием всех имеющихся у его владельца задолженностей. В те времена это означало то, что земля является обеспечением по кредиту.

Еще в VI в. до н. э. ипотека применялась в Древнем Вавилоне. 15 из 282 статей «Сборника законов Хамураппи» регулировали вопросы выдачи ссуд под залог различных ценностей.

Регулирование залогового заимствования предусматривалось и Законами Ману Древней Индии, разработанными еще во II столетии до нашей эры.


Основные принципы залогового законодательства Древнего Рима


Высокий уровень развития и широкое распространение ипотека получила в Древнем Риме. Залоговому обязательству в римском праве всегда была присуща роль дополнительного. Главное правило в области регулирования долговых взаимоотношений Древнего Рима применяется и в наши дни. Оно звучит следующим образом: «залог существует только тогда, когда есть основное обязательство, если прекращается действие основного долга прекращается и залог».

Прообразом современной ипотеки в древнеримской цивилизации стали фидуция и пигнус.


Фидуция – доверительная ипотека Древнего Рима


При фидуции осуществлялась передача заемщиком своего земельного участка в собственность кредитору. При передаче составлялся договор, согласно которому кредитор брал на себя обязательство вернуть земельный надел обратно после полной выплаты долга. В связи с тем, что указанное соглашение о возврате предмета залога строилось в основном на доверии, такой вид залога именовался фидуция (в переводе с лат. fiducia – доверие), а сделка носила фидуциальный (или доверительный) характер.

Однако, фидуция не являлась разновидностью договора купли-продажи с правом обратного выкупа по следующему основанию. Даже передача предмета залога не освобождала должника от обязанности уплаты долга. В случае невозврата долга в установленный срок и оформления перевода заложенного имущества в собственность кредитора, действие основного обязательства не прекращалось, а заимодатель имел полное право продолжать требовать его исполнения. Тем самым заемщик попадал в крайне тяжелое, зависимое положение. Должник мог лишь продать предмет залога (и то это делалось по личному иску кредитора и с его согласия), и, таким образом, погасить задолженность.

Впоследствии на смену этой жесткой норме пришло правило, предусматривающее возможность полного погашения задолженности за счет передачи предмета залога, а еще позднее – за счет реализации имущества и получения удовлетворения от его покупательной стоимости.

Римское право защищало и заемщика от возможных недобросовестных действий второй стороны. Если кредитор, вследствие злого умысла отказывался вернуть предмет залога при надлежащем погашении долга, претор выносил решение предавать его инфамии (бесчестию).


Пигнус, как форма залога в древнеримской цивилизации


Наряду с фидуцией в Древнем Риме применялся и другой способ залогового кредитования – пигнус, по которому залог передавался не в собственность, а лишь во владение заимодателю.

Данная форма залога делала зависимость должника значительно меньшей, однако, заемщик все равно лишался возможности владеть и фактически пользоваться своим земельным участком. Впоследствии должнику разрешалось с согласия кредитора воспользоваться своим земельным наделом, но только на правах арендатора. Поскольку должник лишался возможности хозяйственной деятельностью отработать долг на своем земельном участке, пигнус зачастую не разрешал противоречия и шел вразрез с интересами сторон.

Подводя краткий итог становления залоговых форм кредитования, следует сказать, что первоначально в своём историческом развитии (что можно рассматривать на примере Древнего Рима) залог представлялся в большей степени как акт отчуждения, а не способ обеспечения исполнения основного обязательства. Фидуция и пигнус ставили заемщика в крайне невыгодное зависимое положение, а сама их суть заключалась в предоставлении дополнительных выгод кредитору (в особенности это касается фидуции).


Недостатки ипотечной системы Древнего Рима


В процессе совершенствования правовой системы Древнего Рима на смену столь жестким формам залога пришла новая, носившая красивое греческое название, «ипотека». Ее важнейшим и самым привлекательным отличием (от применяемых ранее форм) стало то, что предмет залога не передавался заимодателю.

Однако, для кредиторов существовала одна большая проблема (существенно повышающая их риски) - ипотека в Древнем Риме нигде не регистрировалась. По этой причине при заключении договора ипотеки заимодатель не мог знать со стопроцентной уверенностью, был ли он единственным держателем залоговых прав на недвижимость или существует кто-либо еще. Такой порядок предоставлял возможность заемщику многократно кредитоваться под залог одного и того имущества, выступающего в роли предмета залога.

Естественно, что в результате таких действий возникало множество споров, при рассмотрении которых применялось правило ипотечного старшинства – «первый предоставивший заем имел приоритет при взыскании».

По общим правилам ипотеки, если в установленный срок долг не возвращался, кредитор имел полное право продать заложенное имущество и из полученных средств покрыть свой долг. Причем первоначально данное право существовало как договорное условие. Однако, даже если заключенным соглашением продажа предмета залога не предусматривалась, данное право возникало по законам Древнего Рима у заимодателя после троекратного предупреждения. Впоследствии право кредитора на реализацию имущества стало абсолютным.

Если, после продажи имущества кредитор, получал сумму большую, чем долг, имеющуюся разницу надлежало вернуть должнику. Если вырученных средств не хватало на покрытие задолженности, кредитор имел право реализовать и иное имущество должника. Схожие нормы и правила действуют и в современном праве.

Главный минус ипотечной системы Древнего Рима – отсутствие регистрации прав, что позволяло должнику оформить несколько ипотек на одно и то же имущество. Как следствие, заимодавец не мог знать наверняка о "единственности" прав на предмет залога.

Данная проблема усугублялась тем, что ипотека по Римскому праву возникала не только из договора, но и в результате применения закона. В данном случае имеется в виду генеральная ипотека, обременявшая все имущество должника.

Генеральная ипотека обеспечивала некоторые особо привилегированные требования. Например, требование жены о возврате приданного после расторжения брака, требование фиска об уплате налогов и ряд других.


Значение древнеримской ипотеки


В связи с рецепцией римского права в странах Западной Европы ипотека стала одним из институтов общего права государств более позднего периода. Однако римской ипотеке не удалось в полной мере вытеснить существовавшие местные правила наложения обременения на имущество. Поэтому некоторое время параллельно существовали две системы залогового обеспечения: римская и местная.


Ипотека в германском праве


В раннем германском праве при наложении обременения на имущество предмет залога передавался кредитору во владение и пользование. Согласно его нормам сумма займа рассматривалась как покупная цена. За заемщиком оставалась возможность обратного выкупа заложенного имущества в установленный срок, что было именно его правом, а не обязанностью. Такой порядок кредитования назывался альтере Цайтунг. В ходе своего развития эта форма заимствования трансформировалась в нойере Цайтунг, по которой кредитор получил право взыскать невыплаченный долг за счет имущества, находящегося во владении и пользовании должника.

Итак, германская альтере Цайтунг по своим основным признакам практически повторяет фидуцию римского права с передачей заложенного имущества кредитору, но в отличие от фидуции не в собственность, a нойере Цайтунг дублирует римский пигнус, но без фактической передачи заложенного объекта кредитору.


Заключение


Несмотря на некоторые существенные недостатки системы ипотечного права Древнего Рима, многие ее нормы прошли проверку временем, закрепились и применяются в наши дни.

Однако следует отметить, что термин ипотека того времени существенно отличался от современных представлений о нем.
Please enable / Bitte aktiviere JavaScript!
Veuillez activer / Por favor activa el Javascript![ ? ]